夫妻共同房产产权转移——未经一方同意，能否有效？

一．基本案情

1. 原告吴某一：

原告吴某一与本案第三人方某二在2000年结为夫妻，并生儿育女。在2008年5月8日补办结婚登记手续。2002年初原告夫妻在位于惠城镇华群村河头鸭行尾262平方米的宅基地上建了84.6平方米的房屋地基，2007年中续建成一层房屋，并办理房地产权证，原告夫妻以及孩子一家五口居住使用至今。2009年5月第三人方某二瞒着原告，将上述原告依法共有的房地产过户到第三人林某三名下。原告认为该房地产的过户办证无效，该房地产属于夫妻共有财产，被告办理过程中未尽合理审慎义务。2009年5月13日的《房地产产权转移证》是无效的，因为“受业人”栏中“林某三”并非他本人签名，是方某二代签，指纹也是方某二代印。林某三为广州市居民，无权购买集体土地。房地产权证中“房屋所有权来源”栏填写为“自建”，“土地使用权来源”栏填写为“村分配”。被告的颁证行为损害了原告的合法权益，故原告向本院提起诉讼，请求撤销被告颁发的《房地产权证》。

2. 被告被告惠来县房产管理局辩称：

第三人方某二将自己所有的惠来县惠城镇华群村河头鸭行尾的房产转让给林某三，第三人方某二提供了其本人为权属人的房地产权证书，买卖合同，买卖双方身份证复印件到被告处，通过办理房产交易后，办理了房屋产权过户登记，被告遂按照《广东省城镇房地产转让条例》、《广东省城镇房地产权登记条例》规定，换发《房地产权证》。被告认为第三人方某二把自已所有的房地产转让给第三人林某三，并办理产权转移。变更登记换发新的房地产权证。事实清楚，程序合法，原告主张该房产过户是无效的，理由不成立，尤其原告自称为房产共有人，缺乏事实依据，不是行政行为的相对人，无权提起行政诉讼。

3. 第三人方某二答辩称：

原告吴某一具有诉权，其与第三人方某二共有惠来县惠城镇华群村河头鸭行尾262平方米宅地上建84.6平方米的房屋享有共有权，第三人方某二未经其同意的房产过户是无效的。被告的房屋登记行为明显违反国家关于房屋过户登记强制性规定。原告与第三人方某二于2000年结为夫妻，2008年5月8日补办结婚登记，2002年在惠城镇华群村河头鸭行尾建84.6平方米房屋地基，2007年中续建成一层，是双方的共同财产，被告办理时明知是他们的夫妻共同财产，违规办理房屋过户登记明显侵犯原告的合法权益。第三人林某三是广州市居民，根据国家土地管理法及房屋登记办法等规定，申请农村村民住房所有权转移，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员，属非农业人口。被告的发证行为是违法的，依法应当撤销房屋登记行为。

4. 第三人林某三答辩称：

第三人林某三与方某二之间的买卖合同有效。2009年4月初，第三人林某三经朋友吴俊贤介绍向第三人方某二购买了位于惠来县惠城镇华群村河头鸭行尾房屋，购房地产款及办证费共55万元通过吴文贤交给方某二，方某二也已经将房地产过户到第三人林某三名下。吴某一主张林某三与方某二房屋买卖合同无效理由不成立。吴某一在法庭上陈述他们夫妻关系一直很好，家庭大事有商量，卖房是家庭大事，不可能不知道，所以吴某一是认可卖房行为的。第三人林某三已经支付购房款，该购房款符合当时行情，卖房人方某二也已经将房屋过户到林某三名下，因此吴某一主张买卖房屋无效的理由不成立。被告惠来县房管局办证程序合法。吴某一认为“林某三是城镇居民，不得到农村购买农民房屋。因此，惠来县房管局办理涉诉房产过户是错误的”，其主张是不成立的。因为本案方某二本来也是惠来县烟草局职工，是城镇居民，本案不是城镇居民向农村居民买房的问题。惠来县惠城镇华群管理区出具的契约及收款收据是惠来县惠城镇华群村于2001年1月28日卖断给方某二的，方某二除卖给林某三的涉诉房产外，他还另有土地、房产。现行法律并没有明令禁止城镇居民购买集体土地上的房屋。

二．法院查明

本院依法调取了以下证据：

一、第三人方某二与另一第三人林某三在2009年5月12日签订《协议合同书》，甲方为方某二，乙方为吴文贤、林某三，内容是双方对本案争议房产附条件的买卖协议。二、本院民一庭在2014年7月23日对吴文贤的《询问笔录》，证明林某三将购房款转交吴文贤交付给方某二的事实。

经庭审质证，针对原告提供证据：

1.被告惠来县房产管理局质证意见：对原告提供结婚证质证意见有异议，怀疑该证据的真实性，对其他证据无异议

2.第三人林某三质证意见：对原告提供结婚证有异议房屋买卖合同纠纷一案中，吴某一一直未能提供该证据，其户籍证明记载在2011年7月6日方某二是未婚，怀疑是为了应付行政诉讼而补办的结婚证。对原告提供溪洋村居委会出具证明不能主张证明原告与第三人方某二是夫妻关系。对其他证据无异议，但原告本人的身份证不能证明其具有本案主体资格。

3.第三人方某二对原告提供的证据无异议。

针对被告提供证据：

1.原告质证意见：对林某三《居民身份证》有异议。林某三的身份是广州人，发证机关是惠来县公安局；对《房地产买卖合同》有关该合同的林某三的名字不是林某三本人签名的，是方某二个人包办的，其中证据《申请书》、《房地产权登记现场勘查表》、《房地产产权转移证》、《审批书》不具有合法性。其他证据无异议。

2.第三人方某二质证意见：林某三《居民身份证》有异议，惠来县公安局是不能办广州户籍的身份证。证据《房地产买卖合同》及《申请书》、《房地产产权转移证》的林某三签名是我本人签的，是无效的。《审批书》的初审人、复审人、业务人员、审批人没有上岗证，审批该证据是无效的，被告办证使用法规《广东省城镇房地产转让条例》适用对象是城镇房地产登记，而本案买卖房产是建在农村土地上的房地产，不适用本法。

3.第三人林某三对上述证据无异议。

针对第三人林某三提供证据：

1.原告质证意见：《房地产产权转移证》有异议，属于造假，惠房交05045《房地产权证》有异议；其土地使用权来源，填写村分配，林某三没有获得华群村分配土地的权利。其他证据无异议。

2.被告对第三人林某三提供证据无异议。

第三人方某二质证意见：民事判决书还在上诉中，未发生法律效力，不能作为证据使用。对《房地产权证》颁发是违法的。

本案调取的证据《协议合同书》、《吴文贤询问笔录》、《司法鉴定意见书》及鉴定费用单据进行质证：

1.原告吴某一提出异议，认为《协议合同书》林某三不是他本人签名，形成虚假交易，《询问笔录》被询问人与本案有利害关系，证明力较弱。

2.第三人方某二对《协议合同书》、《吴文贤询问笔录》提出异议，认为《协议合同书》林某三的名字不是他本人签的，询问笔录也证实这一点，该协议与房地产买卖无关。

3.对证据除上述有异议已陈述外各方当事人无异议。

本院对上述证据认证如下：

1.原告吴某一提供证据：粤揭惠结字《结婚证》、《证明》、吴某一、方某二《居民身份证》复印件各一份。《常住人口登记卡》。林某三《居民身份证》，上述证据符合客观性、相关性、合法性原则，应作为有效证据采信，针对原告提供的《结婚证》被告及第三人林某三有异议，但该证已经广东财安司法鉴定所鉴定，司法鉴定意见为：结婚证字号：粤揭惠结字09080xxx婚姻登记员“林少玲”文字是2008年5月8日形成。故被告及第三人林某三的异议不成立。

2.被告惠来县房产管理局提供证据：第三人方某二、林某三《居民身份证》各一份、《私有房地产权登记申请书》、《房地产权登记现场查勘表》、《房地产产权转移证》、《惠来县房屋四面墙界申报表》、《房地产权登记审批书》、粤房地证《房地产权证》、《房地产买卖合同》、《契约完税证》、《广东省行政事业性收费统一票据》、《广东省城镇房地产转让条例》、《广东省城镇房地产登记条例》，针对原告及第三人方某二对被告提供证据提出的异议，首先第三人林某三的“身份证”是公安机关颁发的，证明其身份关系的真实性，其次，被告办理房地产转移过程，房产卖方手续均由第三人方某二代为办理，买方林某三事后认可该行为有效，完全出于对第三人方某二行为的信赖。作为被告惠来县房产管理局有理由相信方某二的房产权属人有权主张房产买卖的行为。其三，被告提供的法律法规是现行有效的，可以适应本案，故原告及第三人方某二对上述证据提出的异议不成立，符合证据特征可作本案依据予以采纳。

3.第三人林某三提供的证据：林某三《居民身份证》、方某二《常住人口登记卡》、《契约》、《收款收据》、《房地产产权转移证》、惠房交05045《房地产权证》。上述证据符合证据客观性、相关性、合法性的原则，应予以采信。

针对《民事判决书》，对第三人方某二提出该民事案件还上诉在二审中院中，民事判决尚未发生法律效力，不能作为证据使用，理由充分，应予支持。

4.本院依法调取房屋买卖合同纠纷一案证据《协议合同书》、《询问笔录》以及本院委托广东财安司法鉴定所鉴定，出具的《司法鉴定意见书》及鉴定费用，《协议合同书》虽然乙方签名的不是林某三，但事后林某三认可，也印证有关房产买卖后未能移交的原因，过程的事实与本案相关联，可作为证据予以采信。《询问笔录》系一审民事依职权调查的相关案件的事实，符合证据的客观性，相关性，合法性原则，应作为证据采信。那么《司法鉴定意见书》及鉴定费用，是依当事人申请，本院依法委托有鉴定资质的鉴定机构出具的证据，是符合证据特征，可以采纳。

三．法院判决

驳回原告吴某一的诉讼请求

四．律师点评

位于惠来县惠城镇华群村河头鸭行尾的房产于2009年向房管部门申请房产登记，办理粤房地产证字第C7231115号《房地产权证》，权属人方某二、原告吴某一与方某二为夫妻关系，上述房产系夫妻生活期间共同建设，虽然房产证上没有登记为共有人，也属隐名共有人，具有共同共有的权利。

被告惠来县房产管理局作为惠来县房屋权属登记的行政主管部门，负责本县房屋权属登记管理工作。《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。本案第三人林某三提供通过买卖取得的房屋，在申请房产登记时，被告惠来县房产管理局要求申请人提供买卖双方身份证、粤房地产证字《房地产权证》、房地产买卖合同、缴税票据等，提交材料已符合法定形式。

原房产登记权属人只有方某二，没有登记共有人。在房地产产权转移证上只有原产权人方某二签名，受业人林某三签名，也符合形式审查要求。故被告审核办理变更房屋权属时，已尽到审慎的义务。虽办证时，由权利人方某二一个人办理不够规范，但第三人林某三完全认可，表示了买方对卖方行为的信赖，也应确认该办证过程有效。

根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于“善意取得”的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”显然，不动产善意取得需要四个条件，即无权处分、买受人善意取得、买受人支付了合理的对价、办理了不动产变更登记。首先第三人方某二将房产出卖给第三人林某三，没有共有人吴某一的同意，构成了善意取得制度的“无权处分”。其次，房产登记权属人是方某二一人，没有出现其他共有人，第三人林某三信赖方某二全部主张房产权利，处于不知情的善意状态，符合善意取得制度的“善意”要求。

其三，第三人方某二同意将房产卖与第三人林某三，是经朋友吴文贤洽谈后达成口头协议，林某三的购房款也由吴文贤转还方某二。其四，方某二自行经手将房产过户于林某三名下，因此，第三人林某三的购房行为符合善意取得制度的四项要求，取得了房屋所有权，而原共有权人吴某一的共有权利消灭，因此丧失了房屋共同所有权。虽然转让房产所有权不是该共有权人原告吴某一的真实意思表示，而出卖人的出让权利是存在瑕疵的，但已被买受人善意所补正，故此原告吴某一的请求权不能对抗第三人林某三的善意取得。

根据《房屋登记办法》第八十一条：“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。”，应优先保护善意第三人的利益。